Zo maak je in 5 stappen bezwaar tegen de WOZ-waarde van je huis
Heb je de jaarlijkse brief met de nieuwe WOZ-waarde van je huis ontvangen? Je doet er goed aan om deze waarde goed te controleren en zo nodig bezwaar te maken. Want een te hoge WOZ-waarde zorgt ervoor dat je te veel belasting en heffingen betaalt. Wil je bezwaar aantekenen? Volg dan ons stappenplan.
Na het lezen van dit artikel heb je antwoord op de volgende vragen.
• Hoe bepaal je of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld? • Welke argumenten kun je aanvoeren als je bezwaar maakt? • Is het handig om een bureau in te schakelen bij een WOZ-bezwaar?
Wil je bezwaar maken? Volg dan de 5 stappen uit ons stappenplan:
1: Gegevens controleren 2: Referentiepand controleren 3: Nadelen woning inventariseren 4: Bewijsmateriaal verzamelen 5: Bezwaar indienen
Lees ook: Waarom ook huurders de WOZ-waarde moeten controleren
WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. Woningeigenaren moeten aan de gemeente onroerendezaakbelasting betalen volgens deze wet. Hoe hoger de WOZ-waarde van een eigen huis, hoe hoger de belasting. Maar ook andere belastingen en heffingen zijn op deze waarde gebaseerd, zoals de inkomstenbelasting (over het eigenwoningforfait), de watersysteemheffing en soms ook de rioolheffing. Bij een erfenis is de WOZ-waarde bepalend voor de erfbelasting. Bij huurwoningen speelt de WOZ-waarde een rol voor de maximale huur. Het is dus belangrijk om de WOZ-waarde te controleren en zo nodig te laten corrigeren.Â
©Nicole
HOGE WOZ-WAARDE HEEFT OOK VOORDELEN Ga je binnenkort je huis verkopen? Dan kan het ook voordelen hebben als je WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Dit kan een positieve invloed hebben op het bod dat potentiële kopers gaan doen. Daarnaast kan een hoge WOZ-waarde ook gunstig zijn voor je hypotheekrente. Banken kunnen een risico-opslag in rekening brengen als je een groot deel van de waarde van je woning hebt geleend, bijvoorbeeld meer dan 60 procent. Een hoge WOZ-waarde kan helpen om deze risico-opslag te beperken.
Stap 1: de gegevens in de brief controleren
In de brief van de gemeente staat hoe de gemeente de WOZ-waarde heeft bepaald. Begin met het controleren van de juistheid van deze gegevens.
🞅 Klopt het adres?
🞅 Klopt het bouwjaar?
🞅 Kloppen de afmetingen en het aantal kamers?
🞅 Klopt het aantal en de afmetingen van de bijgebouwen?
©khwanchai
Stap 2: het referentiepand controleren
Vaak staan in de brief één of meer andere woningen genoemd, de zogenoemde referentiepanden. De gemeente leidt de waarde van jouw woning af van de waarde van deze panden. Maar heeft jouw woning wel dezelfde eigenschappen als de in de brief genoemde woning(en)? Woon je bijvoorbeeld in een tussenwoning, dan moet je huis ook vergeleken worden met een tussenwoningwoning en niet met een hoekwoning of vrijstaande woning bijvoorbeeld. Heeft jouw woning een zolder zonder ramen, dan is de waarde niet hetzelfde als die van een zelfde soort woning met een dakkapel. Let bij het controleren van referentiepanden op de volgende eigenschappen.
🞅 Soort woning. Is het een tussenwoning, hoekwoning, twee-onder-een-kap-woning, vrijstaand huis, appartement, bungalow?
🞅 Staat van onderhoud. Is het onderhoud van het referentiepand beter dan van jouw woning? Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de kozijnen en deuren van jouw woning nodig geschilderd moeten worden of als je keuken of badkamer hopeloos verouderd is.
🞅 Ligging. Heeft de referentiewoning uitzicht en jouw woning niet? Staat de referentiewoning in de buurt van een park of winkels en jouw woning niet?
🞅 Energielabel. Heeft de referentiewoning een hoger energielabel, dan kan de verkoopprijs gemiddeld 7 procent hoger liggen.
🞅 Verkoopdatum. Wijkt de verkoopdatum van een referentiepand meer dan 6 maanden af van de waardepeildatum van jouw woning? Dan gaat de vergelijking mank.
Je kunt je bezwaar versterken door zelf een beter vergelijkbaar referentiepand aan te dragen. Om te beginnen kun je gratis WOZ-waarden vergelijken bij het WOZ-waardeloket. Daarmee krijg je een indruk van de WOZ-waarde van vergelijkbare woningen. Als bewijsmateriaal is dit alleen niet genoeg, want de WOZ-waarde wordt gebaseerd op de verkoopprijs van recent verkochte woningen. Hiervoor kun je Koopsominformatie opvragen bij het kadaster. Je betaalt hiervoor een paar euro. Je kunt ook een referentierapport aanvragen bij Calcasa. Dat kost twee tientjes. Een referentierapport geeft niet alleen de verkoopprijs van recent verkochte woningen, maar ook de kenmerken, zoals het woningtype, het bouwjaar en het oppervlak.Â
Lees ook: Welke invloed hebben zonnepanelen op het energielabel van je huis?
©Roman Möbius
Stap 3: de nadelen van jouw woning inventariseren
Heeft jouw woning bepaalde nadelen, zoals overlast door lawaai (van bijvoorbeeld autowegen of een vliegveld), overlast van horeca of ernstig achterstallig onderhoud? Dat zijn allemaal dingen die van invloed zijn op de WOZ-waarde – en dus moet de gemeente daar rekening mee houden. Dit zijn punten die de WOZ-waarde verminderen:
🞅 Schade aan de woning, zoals scheuren in de muren.
🞅 Ernstige overlast door een autoweg, spoorlijn, lawaai van vliegverkeer of een fabriek.
🞅 Buurt met veel huizen die in slechte staat zijn, bijvoorbeeld door leegstand of sloop.
🞅 Aanwezigheid van asbest.
🞅 Overlast van stadsvernieuwingsactiviteiten.
🞅 Overlast van bodem- of luchtverontreiniging in de directe omgeving.
🞅 Parkeeroverlast omdat er niet genoeg parkeerplaatsen zijn.
🞅 Overlast door het ontbreken van bestrating in een nieuwbouwwijk.
🞅 Overlast door grote bomen.Â
©Alex Polo
Stap 4: argumenten en bewijsmateriaal verzamelen
Klopt de WOZ-waarde niet volgens jou? Dan is het belangrijk dat je binnen zes weken bezwaar maakt. Zet hiervoor je bezwaarreden(en) op een rij, compleet met argumenten. Zorg dat je goed op de hoogte bent van de informatie waar de gemeente van uitgaat. Je kunt hiervoor het taxatieverslag bekijken dat bij je WOZ-beschikking hoort. Je kunt dit taxatieverslag inzien via MijnOverheid of opvragen bij de gemeente.
Verzamel zo nodig bewijsmateriaal, zoals foto’s, een bouwkundig rapport of onderzoeksrapport. Bepaal ook wat volgens jou de WOZ-waarde zou moeten zijn, bijvoorbeeld aan de hand van een referentiepand dat beter vergelijkbaar is met jouw woning.Â
Stap 5: je bezwaar indienen
In de brief van de gemeente staat hoe je bezwaar kunt maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Vaak kan dat online via het WOZ-portaal van de gemeente. Het kan ook zijn dat je een brief moet sturen. Met de argumenten en het bewijsmateriaal (allemaal verzameld in stap 4) kun je het bezwaar nu snel indienen. Moet je een brief schrijven? Dan kun je een voorbeeldbrief van de Vereniging Eigen Huis of van de Woonbond gebruiken. Vraag in je brief om het opnieuw vaststellen van de WOZ-waarde. Je kunt ook vragen om gehoord te worden als de gemeente het bezwaar afwijst.Â
Je bezwaar is ingediend, hoe nu verder?
De gemeente moet een beslissing nemen over je bezwaar in hetzelfde kalenderjaar waarin je het bezwaar hebt ingediend. Als je je bezwaar in de laatste zes weken van het jaar hebt ingediend, dan heeft de gemeente uitloop naar het volgend jaar.
Wijst de gemeente je bezwaar af? Dan moet in de afwijzing staan waarom je bezwaar wordt afgewezen. Je kunt overwegen om in beroep te gaan bij de sector bestuursrecht van de rechtbank. In de brief van de gemeente staat bij welke rechtbank je het beroepschrift moet indienen. Om je beroepschrift te laten behandelen, moet je griffierecht betalen. Als je bij de rechtbank ook geen gelijk krijgt, kun je nog in hoger beroep.Â
BEZWAAR MAKEN MET OF ZONDER BUREAU? Als je bezwaar maakt tegen een besluit van de gemeente, kun je je laten bijstaan door een bureau. Het bureau dient dan namens jou het bezwaar in. Als je gelijk krijgt, moet de gemeente de kosten van het bureau betalen (proceskostenvergoeding). Sinds 2024 wordt deze vergoeding niet meer rechtstreeks aan het bureau betaald, maar op jouw rekening gestort. Jij moet het dan doorbetalen aan het bureau. Krijg je geen gelijk, dan draagt het bureau de kosten. Voor jou zijn de diensten van het bureau dus gratis.
In 2023 ging de vergoeding nog direct naar de bureaus. Gemeenten werden toen overspoeld met bezwaarschriften via deze bureaus, waardoor veel bezwaarschriften te laat werden afgehandeld. Om gemeenten te ontlasten heeft de overheid in 2024 de regels veranderd: de vergoeding is verlaagd en gaat niet meer rechtstreeks naar de bureaus.
Overweeg je een bureau in te schakelen? Bedenk dan wel dat je een deel van het werk toch zelf moet doen. Zo moet je zelf het bezwaarformulier invullen.
Betaalbaar én goed!
De populairste smartphones tot 700 euro
Powered by Kieskeurig.nl
