Waarom óók huurders de WOZ-waarde moeten controleren
Als huiseigenaar weet je dat je je WOZ-waarde van je woning goed moet controleren. Die bepaalt namelijk de hoogte van je onroerendezaakbelasting (OZB). Maar ook sociale huurders moeten opletten: een te hoge WOZ-waarde kan namelijk zorgen voor een hogere huur. Daarom is het verstandig om bezwaar te maken als je denkt dat de WOZ-waarde van je huurwoning te hoog is: dat kan soms namelijk honderden euro’s huur per jaar besparen!
In dit artikel krijg je antwoord op de volgende vragen: 🏡 Wanneer is het voor huurders van belang om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde? 🏡 Waar vind je als huurder de WOZ-waarde van je huis? 🏡 Waar kun je hulp krijgen als je verhuurder niet meewerkt?
Ook interessant voor jou: Huiseigenaar? Zo maak je in 5 stappen bezwaar tegen de WOZ-waarde van je huis
WOZ staat voor Wet Waardering Onroerende Zaken. Woningeigenaren moeten aan de gemeente onroerendezaakbelasting betalen volgens deze wet. Hoe hoger de WOZ-waarde van een eigen huis, hoe hoger de belasting. Huurders hoeven deze belasting niet te betalen. Maar ook voor huurders is de WOZ-waarde van belang: die telt namelijk wél mee bij de bepaling van de maximale huur. Ook huurders hebben dus belang bij een juiste vaststelling van de WOZ-waarde.
©BalanceFormCreative
Wat is een sociale huurwoning? 🏡 Een sociale huurwoning is een zelfstandige woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In 2024 is de liberalisatiegrens 879,66 euro. In 2023 lag deze grens nog op 808,06 euro. De liberalisatiegrens in het jaar waarin je de huurwoning kreeg aangeboden, is bepalend voor de vraag of je een sociale huurwoning hebt. Op de website van de Rijksoverheid vind je de liberalisatiegrenzen van voorgaande jaren. 🏡 Een ander kenmerk van een sociale huurwoning is dat je huurtoeslag kunt aanvragen. 🏡 Een zelfstandige huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens is een vrijesectorwoning. Voor vrijesectorwoningen geldt geen maximale huurprijs. Je kunt er meestal ook geen huurtoeslag voor aanvragen.
WOZ-waarde in de puntentelling
De huur van een sociale huurwoning wordt bepaald door het puntenstelsel. Als je in een sociale huurwoning woont, kun je met dit puntenstelsel zelf uitrekenen hoe hoog je maximale huur mag zijn. Hiervoor moet je onder andere de oppervlakte opmeten van de kamers en van betegelde wanden en van eventueel aanwezige buitenruimtes zoals een balkon of tuin. Op de website van de Huurcommissie vind je een handige rekentool, die je hiervoor kunt gebruiken.
Sinds 2015 telt ook de WOZ-waarde mee in het puntenstelsel. Als het goed is, krijg je van de gemeente een brief met de WOZ-waarde. Die brief krijg je meestal in januari of februari. Krijg je die brief niet, vraag dan bij de gemeente na hoe je de WOZ-waarde van je woning kunt opvragen.
🚨 Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger de maximale huurprijs mag zijn. Is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld, dan kan het dus zijn dat je een te hoge huurprijs betaalt.
Geen brief gekregen, toch de WOZ-waarde weten? Je kunt ook kijken bij het WOZ-waardeloket; wanneer je daar je postcode intikt, kun je je eigen adres selecteren. Je krijgt dan de WOZ-waarde te zien, maar níet hoe deze waarde bepaald is. Deze site is dus vooral bedoeld om een globale indruk te krijgen.
©diy13
Wanneer heeft bezwaar maken zin?
Het puntenstelsel heeft als uitkomst een maximale huurprijs. Maar verhuurders kunnen de huur ook vaststellen onder deze maximale huurprijs. Als jouw huurprijs (ruim) onder de maximale huurprijs ligt, heeft het geen zin om bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ-waarde. Betaal je wel (bijna) de maximale huurprijs? Dan is het slim om te controleren of de WOZ-waarde wel klopt.
In de brief van de gemeente staat hoe de gemeente de WOZ-waarde heeft bepaald. Het controleren van de WOZ-waarde begint dus met het controleren van de gegevens waarop de gemeente de waardering baseert.
Kijk goed naar de gegevens over jouw woning. Klopt het adres? Zijn de genoemde afmetingen en aantal kamers correct? Klopt het aantal en de afmetingen van de bijgebouwen? Klopt het bouwjaar?
Staan in de brief één of meer andere woningen genoemd, waarmee jouw woning wordt vergeleken? Ga dan na of deze woningen wel dezelfde eigenschappen hebben als jouw woning. Als je woont in een tussenwoning, dan moet je huis ook vergeleken worden met een tussenwoning en niet met een hoekwoning bijvoorbeeld. Ook het comfortniveau, de ligging en de staat van onderhoud moeten vergelijkbaar zijn. Ten slotte is het belangrijk dat de verkoopdatum van de genoemde woning(en) niet meer dan 6 maanden afwijkt van de waardepeildatum van je woning.
Heeft jouw woning bepaalde nadelen, zoals overlast door verkeerslawaai, overlast van horeca of ernstig achterstallig onderhoud? Dat is van invloed op de WOZ-waarde en dus moet de gemeente daar rekening mee houden.
©Andrey Popov
Hoe maak je bezwaar?
In de brief van de gemeente staat hoe je bezwaar kunt maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde, bijvoorbeeld online. De Woonbond heeft een modelbrief op de website staan, die je kunt gebruiken. Hierin vind je alle mogelijke bezwaarredenen. Kies de bezwaarreden die voor jou van toepassing is en onderbouw die met argumenten en zo nodig ook met bewijsmateriaal. Je kunt in de brief ook vermelden wat volgens jou de WOZ-waarde zou moeten zijn. Je moet het bezwaar binnen zes weken indienen.
Hoe nu verder?
Als je gelijk krijgt van de gemeente, wordt de WOZ-waarde opnieuw vastgesteld. Met deze nieuwe WOZ-waarde kun je een nieuwe berekening maken van de maximaal toegestane huurprijs. Ligt dit bedrag lager dan de huurprijs die je nu betaalt? Dan kun je de verhuurder vragen om je huur te verlagen. Schrijf hiervoor een brief, waarin je uitlegt waarom de huur verlaagd zou moeten worden en wat de maximale huurprijs is volgens het puntenstelsel. Als de WOZ-brief van de gemeente aanleiding is voor de huurprijsaanpassing, dan is de termijn die in die brief is genoemd ook de termijn waarover de huurprijs moet worden aangepast. Dat kan bijvoorbeeld teruggaan tot begin van het kalenderjaar.
Gaat de verhuurder niet in op je verzoek of wijst hij je verzoek af? Vraag dan hulp bij de Huurcommissie. Deze beoordeelt dan of het verzoek om huurverlaging redelijk is of niet. Daarbij gaat de Huurcommissie na wat de maximaal toegestane huurprijs is. In de uitspraak van de Huurcommissie moet ook staan vanaf welk moment in het verleden de huurprijs te hoog is geweest en welk bedrag de huurder te veel heeft betaald.
